民国房地产战争：奢华、疯狂与扑灭1949
与房地产的博弈，是一场永恒的战争。11919年新年刚过，已经在北京事情十年的鲁迅，终于决议要买房了。在1909年从日本回国事情后，鲁迅从绍兴辗转搬到北京，今后任职北洋政府教育部佥事（级别相当于现在的处长），加上在其他学校的兼职和写作，鲁迅其时的月收入约莫是500大洋——在其时，一块大洋约莫可以买到28斤优质面粉，500块大洋或许可以买到14000斤面粉，如果根据一斤面粉3元盘算，则鲁迅其时的月收入，相当于现在的或许42000元。由于民国时期的北京经常要涨房租，加上弟弟周作人一家，以及母亲和妻子朱安都要来京，鲁迅加紧了看房的节奏，但从1919年1月开始看房后，一直到当年7月，鲁迅才最终花了3500大洋，在北京八道湾买了一套有三进院落、含30个房间的四合院，对此老朋侪许寿裳评价鲁迅的屋子有多大时说：“诚然，简直可以开运动会。
” ▲鲁迅其实是民国工薪阶级中的富豪文豪鲁迅仅仅花了七个月人为，就在北京买了一套含30个房间的四合院，放在今天，这是一件不行想象的事情。但在其时，北京的房价其实相对于普通人的收入而言也并不贵。凭据1927年北平社会观察所对其时北平48户平民家庭（含工人、小学教师和人力车夫）的记账式观察，这48户人家的平均月收入为15块大洋，年薪约莫是180块大洋，虽然比不上大文豪鲁迅的收入，但在民国四年的1915年，其时北京阜成门王府仓胡同的一座小型四合院，也只需要卖150块大洋。也就是说，以其时北京人的平均收入，只需要花费一年人为，他们就可以在市中心买上一套小型四合院了。
2但与如今中国人喜欢买房差别的是，民国时期，国人更喜欢的，却是租房。在民国其时人的看法里，他们比拼的不是谁家买了更多屋子，而是更愿意比拼谁住的屋子更大，谁家的装饰更豪华，谁家的家具更时髦，谁家率先买了黄包车还请了专职车夫等细节。在其时，只要住的地方足够大、足够气派，纵然是租来的屋子，也可以堂而皇之的挂上“张公馆”、“李公馆”之类的招牌，否则就算你买再多的屋子，在民国人的眼里，也是算土鳖一个，这也是为什么鲁迅宁愿在北京恒久租房，也不愿买房的重要原因。
只管其时的房价看似不贵，但房租却贵的吓人。1926年，扬弃了发妻张幼仪的徐志摩，与婚内出轨徐志摩、扬弃老公王赓的民国才女陆小曼，两小我私家终于在上海举行了婚礼，只管在婚礼上被老师梁启超骂得狗头淋血，但终于获得“自由”的徐志摩和陆小曼两人，马上在上海享受起了生活。
其时，在多所大学任职、月薪高达600大洋的徐志摩，以月租150大洋的高价租金在上海租了一套别墅，根据其时的物价，这个月租可以在北京直接买一套小型四合院，但有钱的徐志摩以为并不在乎，他更在乎的是浪费潇洒的日子。▲徐志摩与陆小曼的奢侈租房生活，是民国社会的顶级风俗但并不是人人都有鲁迅和徐志摩一般的财力，1920年月的上海，其时普通工人每月的人为或许为20大洋上下（以下简称元），但1920年月的上海，房租已经很贵了。1921年，失去军职的张治中，在上海法租界租了一个小房间，月租就要16元，这相当于其时上海普通工人近一个月的人为。
为了节约房租，其时，郭沫若就和上海绝大多数的租客们一样，租住在一种名为“亭子间”的小房间。“亭子间”，是其时上海大量兴起的民宅石库门中最差的房间，这种房间位于灶披间之上、晒台之下的空间，高度两米左右，面积六到七个平方，朝向北面，大多用作堆放杂物，或者居住佣人。其时，许多像郭沫若一样的文人到上海营生，往往先找这种屋子栖身，以致于厥后，泛起了一个专门称谓这种租客的名词：“亭子间文人”。
1928年，作仆人玲和男朋侪、左翼作家胡也频一起在上海同居，由于房租太贵，两小我私家以为难以蒙受，于是便找挚友沈从文一起合租。其时，他们三小我私家一起在上海法租界善钟路合租一间房，沈从文睡床，丁玲和胡也频睡地板。
这种合租生活很是不利便，但对于囊中羞涩的三位文人屌丝来说却是一种无奈的选择，丁玲厥后成名后，经常有人拿这件往事说事，说丁玲私生活很乱，同时跟胡也频和沈从文交好，但这却反映了其时普通人生活的无奈。3普通人收入不高，房租却贵得吓人，对此，租客们也开始奋起反抗。
1910年、1921年，上海先后两次发作了租客要求房东减租的群众运动，1927年，第三次呼吁减租运动也在上海公共体育场（今上海沪南体育运动中心）召开了。其时，上海的租客们团结建立了“上海房租减半运动会”（后于当年4月30日更名为“上海房客团结会”），提倡了一场要求“上海房租减半”运动。租客们还团结出资在报纸上刊登通告，并揭晓宣言，论述租客们的焦点诉求：“三民主义，民族、民权、民生。所谓民生主义，最重要的就是衣、食、住、行。
阿拉上海宁，这四件事情当中，最苦的就是‘住’了。话说资产阶级们，坐拥众多房产，而我等平头黎民，只能寄人篱下，租住陋室，聊以遮风蔽雨。效果资产阶级们还贪得不厌，不停涨房租，搞得老黎民们每月收入险些五、六成都要交给房东。
日子越过越苦。我们现在不求打垮资产阶级，只求房租打个对折。房东们你们都是有钱人，打个对折，毛毛雨啦！对我们小老黎民可是解了燃眉之急啊。
我们组织这个‘房租减半运动会’，就是希望能够为全上海市民说句公正话，并向房东、向上海特别市党部及市政府请愿，表达我们的诉求。” ▲《申报》在1927年4月刊登《淞沪房客减租运动大会通告》眼看租客与房东们的矛盾越闹越大，无奈之下，1927年5月，最终上海华界的淞沪警员厅直接出头，并要求上海华界的房东们以1926年6月的房租作为上限，“房租不能再涨了！”但租得起屋子仍是不错的，1927年，随着北伐的不停推进和国民革命军相继收复九江租界、汉口租界，在辛亥革命后从北京躲到天津，将天津房价和租金急剧拉动起来的满清遗老、以及在种种斗争后失败的军阀们，担忧被北伐革命军抨击“清算”，于是纷纷从天津租界南迁躲到了上海的租界，这就使得上海的房价和租金被大规模拉升起来。
作为远东地域最大的都会，到了1930年月，上海的常住人口已经突破了370万人，而其时上海市内的衡宇仅有82000多间，日趋麋集的人口居住需求，与稀缺的衡宇供应形成了尖锐矛盾，这就使得上海的房价和租金节节攀升。其时，1930年月的上海滩，370万市民中，就有100多万人居住在贫民窟，他们纷纷在臭水沟旁、垃圾场上，自己用茅草、芦席、竹竿、木棍、黄泥等“修建质料”搭起了棚屋，形成了上海大规模的贫民窟。
但这并非上海特色。凭据民国时期汉口市公安局统计，1937年，武汉汉口地域，就有贫民窟窝棚12756所，其中居住贫民达8万人。
以其时的首都南京为例，据民国首都警员厅1936年统计，其时南京全市的“棚户”高达25万人，他们疏散居住在南京中华门外、金川门外、文昌桥、武学园、莫愁湖二道埂子等地方，登上其时的南京城墙，放眼就可以看到密密麻麻的贫民窟。▲清末民初广州城区的贫民窟41928年，随着国民政府迁都南京，南京的房价和房租也开始“拔地而起”。随着迁都后人口的不停涌入，到了1935年，南京与上海、北京、广州、天津、武汉一起，成为其时中国“六个百万人口多数市”之一，但对于达官富人盖豪宅、租别墅，普通平民许多居住在贫民窟的社会现实，1936年，民国学者高炳南在国民党机关报《中央日报》上刊文评论说：“自建都以来，达官显宦、巨贾大贾，无不高筑洋房，广购庭院，城北高旷优美之地，随处可见其工业。
南京现在虽无如故都北平占地数百亩之王府，却亦增加不少弘大宽敞的公馆别庄，这种衡宇只管多多的增加，却都被达官以巨款收入囊中，一般市民是无福消受的，真乃富者有广厦万间，贫者无立锥之地也！”但抗战的发作，打乱了民国的房地产结构。到了1937年，南京的都会人口已经生长到了300万人，但随着上海的陷落和日军的步步迫近，南京都会人口开始大量外逃，这就使得南京房价逐渐崩盘，与此同时，作为国民政府战时陪都的重庆，房价和房租则开始崛起了。
国民政府在1938年迁都重庆后，重庆人口从抗战前的30万人，飙涨到了1943年底的过百万人，短短六七年间人口飙涨300%还多。▲抗战时期的重庆市区其时，日军不停对重庆实施大轰炸，使得重庆大量民房被焚毁破坏，一方面是战争导致衡宇供应量的急剧淘汰，另一方面却是重庆人口的不停飙涨，这种急剧的供需矛盾，使得在重庆市区房租开始飙涨。
1938年前，其时在重庆市区租三间中式瓦房房租，一年房租或许是500元法币左右，但到了1943年，这种屋子的房租，纵然每个月都到达了1000多元法币，年租金更是高达12000元以上，是战前的24倍以上，这此中虽然有其时战争导致通货膨胀的原因，但更主要的仍是人口飙涨与衡宇供应量锐减导致的供需矛盾所致。以其时重庆的商业街“都邮街”、也就是现在的解放碑步行街一带为例，1926年当地的地皮价钱为一亩地1920块大洋，但到了1937年，这里的地皮价钱已经涨到了71220块大洋一亩，价钱飙涨37倍之多。
1941年底香港陷落前夕，香港大学女生李纯瑛追随同学一起，步行辗转抵达重庆，在重庆，她和同学合租一间房，房中没有茅厕，屎尿只能直接倒到屋子后边的街道上，由于战争条件限制，李纯瑛整整三年间无法洗澡，只能用海绵简朴擦下身子，而这，也已经比许多漂泊陌头的人要强上百倍了。由于生活、居住条件艰辛，因此当其时商务印书馆总司理王云五的儿子王学政邀请李纯瑛去他们位处重庆山间的豪华别墅做客时，李纯瑛险些被震撼了，由于在王云五的家中可以洗澡、上抽水马桶，加上王云五家族在抗战时期仍然保持的奢华生活，李纯瑛随后迅速投入了王云五的儿子王学政的怀抱，并成为了王家的儿媳妇。5而在浊世中，许多青年人也在末日心态中迅速闪婚走到了一起，完婚率的大幅提高，也意外推高了房地产市场和衡宇租金。
抗战胜利后，国共内战随之发作，在这种配景下，上海大量的年轻人也纷纷完婚，上海的《申报》对此曾经揭晓了一篇名为“内战与婚姻问题”的文章，解释其时的这种社会现象说：“每逢内战正酣的时候，在战区四周地方的人家，完婚总比平常多几倍，”因为“女的怕丘八强奸，赶忙想嫁一个夫婿；男的呢，飞机整天在头上盘旋，炸弹啪啦打下来，说不定有一天要打到自己身上，死前总不能未曾和女子睡过觉。”战争导致的大量婚姻的发生，也推高了抗战和1945-1949年间的租房市场。
而在上海，随着抗战胜利后人口的恢复涌入，以及战后婚姻需求等种种因素的刺激，上海的房价和房租也开始不停蹭蹭上涨，其时，大量商人加入到了上海的房地产炒作中，到了1947年前后，上海市区稍有积贮的市民都加入到了炒房大潮之中，这就使得上海的房价在国共内战期间到达了历史最巅峰。到1947年，其时在上海买房必须是以“大条”盘算，租房则至少必须是“小黄鱼”——所谓“大条”，指的是10两重的金条，而“小黄鱼”指的则是1两重的金条。1947年的《申报》曾经刊登一个三层三开间洋房的租赁广告，其标示不算租金，光“顶手费”就要22根金条。
对于其时上海房地产市场的疯狂，有人感伤说：“以上海为例，顶屋（转让）用度动辄需黄金数条以致数十条之多，租金多以美金、英镑盘算者，似此金楼银阁，非法勒索，除少数巨贾大贾问津外，一般平民莫不感应居住压迫的痛苦。·······种种事业机关与一般公教人员因觅屋难题，栖息无所，以致焦虑频仍，事情无力。”对此，1949年解放前夕，作家柯灵在《枫桥的梦》中写道：“其实上海何尝房荒，平民虽无立锥之地，而达官贵客，巨宅连云，所荒的，是平民没有金条而已。”就在抗战胜利后的哀愁和无家可归的凄凉中，凭据《广州市政评论》1947年报道，当年广州“自一月至八月，路尸达7200余具，天寒地冻，贫病者更难存活。
”就在抗战胜利后内战紧接而生的浊世中，民国的房地产乱象也到达了巅峰。1947年9月，一位从上海崇明岛到上海市区营生的青年陆阿根，由于因病失业付不起房租，最终投河自尽。其时，由于通货膨胀、房租暴涨，许多流离失所的人纷纷选择自杀，以致上海警员天天晚上 都要到黄浦江边巡逻，以劝阻想要自杀的人转头是岸，“凡遇有形迹可疑，神色沮丧者，详加盘问”。为此，1949年前的上海市政府，特地在黄浦江边随处树立自杀警告牌，上面写着八个大字：“死不得的，快转头去！”在房租暴涨、无家可归的末日浊世，人民已无生路。
民国房地产行业的扑灭和厘革，最终走到了1949。参考文献：李开周：《民国房地产战争》，上海三联书店2012年版唐博：《住在民国：北京房地产往事》，山西教育出书社2015年版。
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